宅基地买卖合同有效吗

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宅基地买卖合同有效吗

宅基地买卖合同满足以下要求就是有效的：宅基地买卖合同当事人是具有相应的民事行为能力人；宅基地买卖合同当事人意思表示真实；宅基地买卖合同的内容不得违反法律法规或公序良俗；法定其他有效条件等。

【法律依据】

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第四百六十九条

当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

【温馨提示】

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宅基地房屋买卖合同有效吗

因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。

1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。

因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。

2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。

我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。

3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。

一、基本案情

原告孙某某诉称,原告与被告于1988年9月21日协商，由被告购买原告位于市区某村的房屋，原告收取被告购房款7000元。1988年11月双方立契。当时原告系板凳沟生产队村民，此房属农民集体所有，而被告为城市居民。根据我国的相关规定，宅基地属农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。被告买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原被告之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定。

故诉请判令：

一、确认原、被告之间的无效;

二、被告立即腾退返还房屋。

二、审判结果

一审法院经审理认为，孙某某与赵某某就诉争房屋已形成关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有二十年。虽然孙某某系农村集体经济组织成员，赵某某系城镇居民，但该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策;目前，本区农村房屋办理产权证书尚未开展，双方履行上述房屋买卖合同后，即无相关部门办理产权证书。基于此，本院认为，原、被告间买卖行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。最后，赵某某已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的房屋七间现已不存在，现孙某某主张确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。

结合以上几点，对于原告上述诉讼请求，不予支持。

三、分析意见

本案争议的焦点是对城镇居民购买农村集体组成成员的私有房屋买卖协议效力的认定问题。继“画家村”系列案件出现后，随着农村小产权房纠纷不断，成为当前司法实践中的热点和难点问题。在司法实践中，由于涉农村私有房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及相关法律、法规众多，不同阶位的立法规范之间存在矛盾和冲突，造成司法机关对此类案件裁判标准的不统一。由于司法实践对私有房屋买卖合同效力认定的不统一，造成司法实务上的困惑。农村私有房屋买卖合同应确认无效：首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。

《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。

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