农村房屋买卖合同无效后赔偿案例最高法院

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农村房屋买卖合同案例

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农村房屋买卖合同纠纷案分析，以下是我为大家整理的农村房屋买卖合同案例，欢迎大家阅读。

农村房屋买卖合同案例 【案情起因】

1991年6月，王某因农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某，罗某交付3300元购房款，王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。

此后，罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，房屋面临拆迁，罗某无法获得拆迁补偿款，遂起诉要求确认合同有效。

【分歧观点】

本案审理中有两种观点：第一种观点认为本案房屋买卖合同无效，原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。

【评析分析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有，同时应该办理相应的审批手续。

2.本案合同效力的分析　根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，

另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定;根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

扩展知识

认定无效的社会效果弊大于利　首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会稳定。其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

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房屋买卖双方的合同被确认无效后如何处理？

一、房屋买卖双方的合同被确认无效后如何处理? 房屋买卖双方的合同被确认无效后的处理方式为：如果对方有过错的可以请求对方承担 缔约过失责任 ，要求其赔偿因缔约而造成的损失，既包括现实损失也包括合理信赖利益；如果无过错可以双方协商之后和平解决。我们在正文中会针对不同的情况加以说明。

二、相关处罚 房屋买卖合同 被宣告无效后，一般可能产生以下法律后果： (一)出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。 (二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 (三)在 商品房 买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致 合同无效 ，则开商有可能支付已付 购房 款一倍金额的惩罚性赔偿责任。 (四)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。 (五)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

三、相关内容拓展 1.房屋买卖合同被确认无效后，已经实际居住的是否承担房屋使用费 房屋买卖合同签订后，买受人取得了合同约定的房屋使用权的，应当认定买受人因此取得了一定的使用权益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用权益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费，但是对占用期间的房屋使用费应当按照什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。 2.房屋买卖合同被确认无效后缔约过失责任如何处理 房屋买卖时对当事人利益产生重大影响的交易行为，要遵守诚实信用原则，通常导致房屋买卖合同无效的主要责任在于出卖人，房屋买卖合同的无效，导致买受人购买涉诉房产的目的无法实现，丧失了与他人订立 购房合同 的机会，如果合同有效履行，则买受人可以取得涉诉房屋的居住使用权、所有权，对于买受人来说，这些合理的、可预见的利益将无法实现，再次购 买房 屋可能使得购房成本增加，故出卖人应当对买受人因此受到的信赖利益损失予以赔偿。对于赔偿的具体数额，法院可以根据双方履行合同的实际情况，如支付房款的数额，是否已经居住使用房屋，是否对房屋进行装修等因素酌情予以确定。 3. 农村房屋买卖合同 被确认无效后，其法律后果如何处理 处理合同无效的法律后果时，应当根据 民法典 的规定，以及“应全面考虑出卖人因土地升值或 拆迁 、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡”的原则处理。农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾 退房 屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价;买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分;该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分。以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。 4.农村房屋买卖合同无效后，双方的过错认定需要考虑哪些因素 由于 农村房屋买卖 纠纷案件的违约方主要是卖方，因此一般认为卖方负主要责任，买方负次要责任。但仅仅抽象考虑主次责任之分，而不作进一步的明确，对这类案件的审理非常不利，因为这类案件审理过程中涉及的标的均较大，一个点的偏差动辄相差十几万。在这种情况下，对买卖双方的具体责任的认定作进一步的明晰十分必要。笔者认为，在认定双方主次责任的同时，还应结合以下因素对双方的责任进行具体分配。(1)时间因素。购买的时间越早，买方的责任越小;相反，最近几年购买的房屋，卖方的责任较小。(2)身份因素。不同村的村民之间进行的房屋交易，买方的责任较小;居民与村民之间进行的房屋交易，买方的责任较大。(3)购房目的。对于自住型购房，买方的责任较小;对于投资型购房，买方的责任较大。(4)政策因素。符合政策需要进行的购房，买方的责任较小，相反，责任较大。在划分责任时，上述几个界定因素均可以单独考虑，但是在相互冲突时，如城镇居民购房自住，则需要综合衡量，着力考察购房时的具体原因。 5.关于农村房屋买卖中信赖利益损失的认定 所谓信赖利益，是指民事主体固有利益在具有信赖关系的特定当事人间存在的特定形式。在农村 房屋买卖合同纠纷 案件中，并非是所有的征收补偿等损失都可以列入信赖利益损失范围，与买卖一方当事人人身关系密切的征收补偿或者其他利益，应单独进行处理。 房屋在进行买卖的过程中需要签订相应情况的房屋合同，如果因一方的过失造成房屋合同被判定无效的情况的需要过错方承担相应的赔偿。这个赔偿的金额在签订的合同中应当有所体现，或者可经过双方的协商对赔偿的内容和金额达成一致，但是不得低于法定的 赔偿标准 即可。

房屋买卖合同被确认无效后的问题如何处理

房屋买卖合同被宣告无效后，一般可能产生以下法律后果：(一)出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。(二)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。(三)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。(四)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。(五)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

1.房屋买卖合同被确认无效后，已经实际居住的是否承担房屋使用费。

房屋买卖合同签订后，买受人取得了合同约定的房屋使用权的，应当认定买受人因此取得了一定的使用权益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用权益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费，但是对占用期间的房屋使用费应当按照什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。

2.房屋买卖合同被确认无效后缔约过失责任如何处理。

房屋买卖时对当事人利益产生重大影响的交易行为，要遵守诚实信用原则，通常导致房屋买卖合同无效的主要责任在于出卖人，房屋买卖合同的无效，导致买受人购买涉诉房产的目的无法实现，丧失了与他人订立购房合同的机会，如果合同有效履行，则买受人可以取得涉诉房屋的居住使用权、所有权，对于买受人来说，这些合理的、可预见的利益将无法实现，再次购买房屋可能使得购房成本增加，故出卖人应当对买受人因此受到的信赖利益损失予以赔偿。对于赔偿的具体数额，法院可以根据双方履行合同的实际情况，如支付房款的数额，是否已经居住使用房屋，是否对房屋进行装修等因素酌情予以确定。

3.农村房屋买卖合同被确认无效后，其法律后果如何处理。

处理合同无效的法律后果时，应当根据合同法的规定，以及“应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡”的原则处理。农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价；买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分；该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分。以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。

4.农村房屋买卖合同无效后，双方的过错认定需要考虑哪些因素。

由于农村房屋买卖纠纷案件的违约方主要是卖方，因此一般认为卖方负主要责任，买方负次要责任。但仅仅抽象考虑主次责任之分，而不作进一步的明确，对这类案件的审理非常不利，因为这类案件审理过程中涉及的标的均较大，一个点的偏差动辄相差十几万。在这种情况下，对买卖双方的具体责任的认定作进一步的明晰十分必要。笔者认为，在认定双方主次责任的同时，还应结合以下因素对双方的责任进行具体分配。(1)时间因素。购买的时间越早，买方的责任越小；相反，最近几年购买的房屋，卖方的责任较小。(2)身份因素。不同村的村民之间进行的房屋交易，买方的责任较小；居民与村民之间进行的房屋交易，买方的责任较大。(3)购房目的。对于自住型购房，买方的责任较小；对于投资型购房，买方的责任较大。(4)政策因素。符合政策需要进行的购房，买方的责任较小，相反，责任较大。在划分责任时，上述几个界定因素均可以单独考虑，但是在相互冲突时，如城镇居民购房自住，则需要综合衡量，着力考察购房时的具体原因。

5.关于农村房屋买卖中信赖利益损失的认定。

所谓信赖利益，是指民事主体固有利益在具有信赖关系的特定当事人间存在的特定形式。在农村房屋买卖合同纠纷案件中，并非是所有的征收补偿等损失都可以列入信赖利益损失范围，与买卖一方当事人人身关系密切的征收补偿或者其他利益，应单独进行处理。

(一)卖方的损失

在农村房屋买卖合同中，由于合同无效给卖方造成的损失比较少，也容易确定。一般来说，卖方的损失就是买方购买居住使用期间使用费用，这已经达成了共识。至于该损失的计算标准，主要是参照同样房屋出租的租赁费用进行确认。

(二)买方的损失

(1)土地的补偿。在农村房屋买卖合同中，买方因合同无效造成的损失范围如何认定，一直是一个争议较大的问题。这类纠纷初发时期，因为不涉及到征收或者说房屋的增值较小，司法实践中审理此类案件并不需要特别关注买方的损失，同时，法律上也没有对此作出相应规范。但是，最近十几年的时间地价上涨太快，不考虑买方的损失显然有失公平的原则，因此，有学者提出信赖利益的损失可包括间接损失的主张，具体到农村房屋买卖合同中，则指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会，结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。

(2)房屋的补偿。农村房屋的征收补偿是征收方补偿给被征收方的因房屋建造导致的损失，通常有一个固定的标准。早期建造的农村房屋的造价不高，因此在征收时的补偿不多。买方虽然因交易无效丧失了房屋重建的征收补偿利益，但其并无主张权，因为这部分补偿针对的是房屋所有人。

(3)住宅安置过程中的其他费用。一是有关房屋装修、改建、翻建或者扩建的费用的处理。这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行，基本原则是谁出资，补偿谁。

6.农村房屋连环买卖中，如何返还。

连环买卖中，返还房屋及购房款、赔偿损失仅及于一手卖房人和最后一手买房人。中间环节，不再顺次返还及赔偿。

7.农村房屋买卖合同被确认无效后，对于超出宅基地范围所建房屋是否应予返还。

在确认合同无效后，返还时只能就全部宅基地及住宅进行处理。同时，宅基地面积的管理属于土地管理范畴，并非民事案件所应解决。因此，在评估作价时对宅基地是否存在面积超标问题不作考虑。但在实践中已出现买受人购买房屋后在相邻的宅基地或空置的土地上建房的情形，此时则不应笼统地认为均应向出卖人予以返还，而应本着与原有房屋及宅基地是否构成添附、无法予以分离，则应予以返还；如不构成添附，系独立于购买时的房屋及宅基地而存在，则不应予以返还，否则会导致出卖人因此在其原有宅基地范围之外另行获得土地使用权的不良后果。实践中应把握，宅基地范围外超建部分如与原建筑无法分离的一并予以返还，如与原宅基地毗邻且建筑物与原宅基地上建筑物可以明确分离的不予一并处理。

农村房屋买卖纠纷无效怎么赔偿

买卖无效，退房还钱。谓协商处理为宜，协商不成，向法院民事诉讼，由法院判决。网友建议，仅供参考。祝你好运！

农村房屋买卖拆迁纠纷

农村房屋买卖合同有没有效，如果无效应该怎么赔偿？

关键词：农村房屋买卖 合同无效无效赔偿。

随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益刺激下，多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，买卖双方纠葛不断。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益，于是反悔，向人民法院起诉，要求判决确认合同无效，归还房屋。那么，对于该类纠纷该如何处理。王富利律师根据多年以来处理的农村房屋买卖案件。

，现总结如下。

一、农村房屋买卖合同的效力

1、农村房屋买卖合同有效的情形。

（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。

（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。

（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。

（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。

2、农村房屋买卖合同无效的情形。

（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。

（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。

二、农村房屋买卖合同无效后的处理。

农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：

1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价。

2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分。

3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分。

以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

王富利律师建议：

由于农村的土地属于集体所有，目前国家对不符合条件的农村房屋的买卖一般原则是按无效处理。所以，在购买农村房屋时，一定要谨慎。要考虑到如果无效后，怎样保护自己的权益。如果确实要买，需要指定一份详细的协议，将房屋今后如果拆迁或者出卖人反悔，具体的赔偿计算标准约定具体明确。同时，如果购买后，房子翻建、装修，一定要保留证据。

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一旦认定农村房屋买卖合同无效?需要如何赔偿损失

农村的房屋交易一旦被判断是无效的之后，一大波的赔偿补付问题就会接踵而至。但需要知道，认定合同无效后，在法律上认为卖方负主要责任，有权对买方作出赔付。为了平衡买卖双方的利益，要仔细评估两方因为买卖这所房屋亏的人亏了多少，赚的人又赚了多少。尤其是农村的房屋涉及到收租、拆迁补款、土地增值各方面因素的影响。而买方又很大几率会对房屋进行翻新、装修甚至是扩建，这些东西都是买房自己领掏腰包去做的，卖方需要对此作合理的补偿。除了这些之外，下列几种情况，是需要买方需要进行赔偿的：(一)赔偿原房款全款以及升值所带来的差价赔付原来房屋买卖的房款以及现在的房屋价与之前买方购时的房价的差价，即房屋的升值部分，需要赔付。例如以往买入的时候花费了8万，但是经过评估，现在这所房屋已经值10万元，那么中间的差价2万元是需要原卖方去承担，赔偿给买方的。(二)买方对所购入房屋进行的装修和改建费用买方对所购入房屋进行装修、改建会带来房屋的增值，这部分的损失是卖方卖房所带来的，因此需要赔付给买方。(三)若房屋已涉及拆迁赔款，还需赔付买方相应的拆迁款项如果房屋买卖后涉及到拆迁补偿，此时认定合同无效对买方十分不利，因此卖方是需要赔付相应、房屋带来的拆迁款项以及房屋增值所带来的利益给卖方的，但具体数额是多少，需要按照具体情况进行分配。(四)赔付的款项需要证据支撑以上所说到的赔偿赔付，都需要有证据证明，不是自己说了算的，因此需要买卖方到有资格评估的机构进行预估，对每一项的损失进行金额确定。除了上述几点之外，认定买卖合同无效后，需要买方让出房屋时，如果房屋里面居住有人，应该自合同认定无效后留出相应时间让买方搬离，不可强制赶人走。对于买卖农村房屋，律师的意见是尽量要谨慎。如果一定要买，考虑到农村土地的敏感性和不确定性，需要在购买时签订详细的条款协议，提前规划好房屋后续有可能划入拆迁范围的情况，有备无患。

农村房屋买卖合同无效该怎么处理？

1、对于无效 农村房屋买卖合同 未实际履行 ，尤其是房屋尚未交付的，可判决出卖人向买受人返还所收取的房款。 2、对于无效农村 房屋买卖合同 已经履行，双方当事人就房屋是否返还可达成一致意见的，法院可以尊重双方的意思选择。对于双方一致意见同意返还房屋，则可以判决买受人返还房屋，出卖人返还房款。对于当事人双方一致同意不返还房屋的，可以按双方对合同确认无效后如何具体处理的协议意见处理，即也可以不返还房屋。 3、对于无效房屋买卖合同已经履行，双方对合同确认无效后的处理我方无法达成协议，法院可判决确认 买卖合同无效 ，但是驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。如果买受人反诉出卖人赔偿合同无效所造成的损失时，法院可依据双方过错程度，支持相应的反诉请求。 4、无效房屋买卖合同所涉农村房屋征地拆迁的处理。

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